不労所得の王道は不動産収入？レバレッジを使うか使わないか？

金持ち父さん貧乏父さんの著者のロバートキヨサキ氏は不動産王のようです。

ということで、「不動産投資」というキーワードでブログ主もいろいろ情報を集めているのですが、実物不動産投資はなかなか大変そうです。

節税として色々な裏技があったり、いざとなれば持ち家として住む！？ことも出来る不動産投資。融資を受けて若くして不動産主になる会社員が日本にも結構いらっしゃるようです。「金持ち父さん貧乏父さんシリーズ」でも出てくる”レバレッジ”を効かせた資産運用というものです。

レバレッジというのは、直訳すると”てこ、レバー”ですが、経済用語では”他人資本を自己資本に組み入れること”です。自身の信用力をお金に変えることで総資産が増えて、利益率が高まるというものです。レバレッジはもちろん、デメリットもあり不可測な損失を招くことが有り得ます。

不動産に関しては単純に借金として考えないようです。持ち家は負債ですが、”借家は資産になる”可能性があり、ロバートキヨサキ氏のお金持ち哲学理論と合致します。

休日や仕事の合間を縫って、リフォーム業者と打ち合わせしたり、賃貸契約者との折衝、不動産仲介業者とのやりとりなどが予想されますね。物件の目利きから、地価の変動、税金の管理などやることは盛りだくさん。確かに勉強にもなりそうです。

ロバートキヨサキさんは幸運にもハワイの不動産上昇気流によって、金持ちになったようですが、不運に見舞われている人も金持ちと同数は存在するんじゃないでしょうか。ブログ主は一種の賭けのように思ってしまいます。

今はＲＥＩＴ投資もありますし、利回りもアクティブファンドであれば10%を超えるREITファンドがごろごろあるようです。基準価額の目減りも、実物不動産投資が時間とともに痛んでリフォームが必要なように多少は受け入れられそうと思って、REIT投資を始めています。

ブログ主の投資戦略ではレバレッジは行わずに不労所得を築いてみようと思っています。時間はかかりますが、コツコツ増やしていこうと思います。

オーナーズ・インカムのポートフォリオ構成 現金13.32%

今、現在、DIAM J-REITに何が起きているかというと、ポジションに問題がありそうですね。

ＤＩＡＭ　Ｊ－ＲＥＩＴオープン（毎月決算コース）　J-REIT 86.68 %
ダイワＪ－ＲＥＩＴオープン（毎月分配型）　　J-REIT 98.0 %
住信 J-REIT･リサーチ･オープン（毎月決算型）　　J-REIT 97.9 %

現金が13.32%です。ライバルファンド？と比べると圧倒的に現金運用が多いです。これは一時停止も頷けます。DIAMの「オーナーズ・インカム」はとにかく、一般個人投資家からの資金流入が多すぎてJ-REITを買わないといけない状況です。日本の個人投資家から利回り目的で買いが殺到していると言っても過言ではないですね。

現在の純資産額が60,595 百万円ですので、8,071百万円⇒80億円の買い圧力

このダイアムの１ファンドだけでも80億円の購入余力があるJ-REITですが、更に下がったとしても日銀が買いが入るということでJ-REITの下支えは十分な状況と言えます。不動産のデフレは日本銀行は回避してくれそうなので、現在の不動産水準を保ちたいという思惑が働いています。

懸念は日本国内に旺盛な内需が発生しないと、せっかくの受け皿となるオフィスや住宅も宝の持ち腐れになってしまうことでしょうか。このまま順調に日本人の平均収入が下がれば、相対的に不動産価値が上昇することになる前代未聞の逆バブル！？になりかねません。

東日本大震災で言葉は悪いですが、30兆円規模の復興需要が発生したのですから、増税ではなく30兆円の無利子復興国債を刷って実質失業率10%と言われる日本人失業者を雇って東北を復興すれば良いと思います。その人達が活動することによって新たに税金が国に入ってきますしね。

それとも巨大な復興利権をどうやって政治家が手に入れようか、ゆっくり画策でもしているのでしょうか？国益を重視してさっさと復興事業に取り組んで貰いたいものです。

ＤＩＡＭ Ｊ-ＲＥＩＴオープン買付申込受付一時停止のお知らせ

毎月分配型のJ-REIT投資信託の一つ、DIAMアセットマネジメントのJ-REITオープンが6月3日で買い付け申し込みが一時停止するそうです。

資産規模が1150億円に近づいたことで適正な資産運用を優先するため、ということです。ちょっと、好調すぎた？ということでしょうか。毎月分配型のJ-REITは人気なんですね。

分配金の利回りが19%だそうです。ちょっと利回り高すぎませんかね。ブログ主は分配金利回りは3%～6%くらい貰えればいいなあ・・・と思っていたので衝撃です。

5000万円の不動産が利回り20%　⇒　年間1000万円の賃貸収入
日本の5000万円の物件で毎月、80万円の賃料！？
単純計算ではかなり厳しいような気がします。

次の運用レポートが出たら、しっかり読んでみようと思います。かなり、分配金の利回りの高さでお客さんを釣っているような気がします。

東証REIT指数を上回るリターンを狙うということで、アクティブファンドになりますね。高い利回りもアクティブファンドならでは、ということでしょうか。

目論見書を見ると、信託金の上限は2000億円らしいので、また買い付けを再開しそうですね。純資産額が東日本大震災を境に凄い勢いで増えているのでこのあたりで調整をしたい、ということかも知れません。

日本の長期金利が低すぎるので、その資金がJ-REITの利回りの高さに惹かれて流れ込んできているのでしょうか。ブログ主もJ-REITは毎月買い付けていますが、最近は騰がりもせず下がりもせずという感じでしょうか。

J-REITの投資というのはよくわからない部分が多いので、これからも積立投資をしながら勉強していきたいと思います。ブログ主は賃貸マンションに住んでいますが、いつかは持ち家を持ちたい！ということで「住宅積立金」のようにJ-REITのETFと投資信託を利用しています。J-REITが安くなれば不動産も安く買えるという理論です。もちろんJ-REITが高くなれば高い不動産も買えるようになるので、価格が連動するので丁度良いかな・・・と思います。